住まいを建てるための土地を探す際、土地に関する法規制があることを知っておく必要があります。建ぺい率や容積率だけでなく、道路との関係や建物の高さなど、土地に関して知っておきたいポイントをまとめました。

建ぺい率と容積率

その土地に対する住まいの大きさを定める

どんな土地でも、住まいを建てる際は敷地内に建てられる1階の床面積および延床面積の割合は決められています。1階の床面積の割合を建ぺい率、延床面積の割合を容積率と言い、その数字は以下のように求められます。なるべく大きな住まいを建てたい場合は、土地の大きさだけでなく、こうした建ぺい率や容積率にも注意したほうがいいでしょう。

建ぺい率…建築物の建築面積÷敷地面積

容積率…延床面積(建築物の各階の床面積の合計)÷敷地面積

土地と道路の関係

接道義務を遵守している土地であることが大原則

住まいを建てる土地は、接道義務を守らなくてはなりません。この接道義務とは、住まいを建てる土地が4メートル以上の幅員のある道路に対し、2メートル以上接していることを指します。道路が公道か私道かは問いませんが、私道の場合は道路の位置指定を受ける必要があるので注意しましょう。

また、敷地に面している道路の幅員が4メートル未満の場合、その道路の中心線から敷地に向かって2メートル後退した位置が境界線であり、その境界線までは敷地面積に算入されません。建てられる住まいの大きさに制限がかかることなので、この点も注意しましょう。

建物の高さ

その土地に対する最も厳しい制限を守る必要がある

どんな土地でも住まいなどの建物を建てる際には、住環境の保全などの理由から建物の高さに関する制限がかけられています。地域によっては複数の制限を課せられることもあります。そういう場合は、その中で最も厳しい条件をクリアできる範囲で建物を建てることが求められます。建物の高さに関する主な制限は、以下のようなものとなります。

1：絶対高さ制限

第1種および第2種低層住居専用地域とされる土地では、10メートルあるいは12メートルを越える高さの建物が認められません。そのぶん、周辺の住環境に優れているのです。

2：北側斜線制限

これも第1種および第2種低層住居専用地域とされる土地の制限で、北側の隣地との境界線から5メートルの高さのポイントで1.25の勾配の斜線を引き、その線を越えて建物を建てることができません。中高層住居専用地域の場合は、高さのポイントが5メートルから10メートルに緩和されます。

3：道路斜線制限

敷地と接する道路に関しても、道路の反対側から1.25の勾配の斜線を引き、その線の外側には建物が建てられないという制限があります。道路の幅員(幅のこと)が狭い場合、また道路側に寄せて建物を建てたいという場合は、この制限に注意したほうがいいでしょう。

まとめ

土地に関する法律上の規制は、必ず守らなくてはなりません。土地を探す際は、単純な広さや価格ばかりに注目するのではなく、土地の用途や周囲の環境、そして法規制がどのようになっているのか等も、きちんと確認するようにしましょう。